「售樓書」是發展商編繪出版的紙質印刷品，用來介紹將來所建樓宇的詳細資料，給買家在購買樓宇前作參考之用，內容包括樓宇地點、面積、價格、付款條件等。早期之售樓書通常不會太厚，由幾頁到十幾頁之間。封面通常都是手繪樓宇的預想圖，而內頁會印有各樓層之平面圖則、價格表、建築材料說明、物業所在地地圖、以及宣傳讚美語句、口號等。當然，有些宣傳內容在當時會被人覺得理所當然，或者是標榜賣點，但現今社會看來似乎匪夷所思，例如，以古詩詞歌頌物業、強調大門會安裝名貴來路門鎖及望人鏡等。當時的宣傳用詞也和現今有很大出入，令人覺得很有趣。例如，早期的「售樓書」家居佈置中，大廳是不會有電視機出現，大廳佈置會簡潔一點，直到70年代強調安裝電視和電台天線，這些都見證了時代變遷的微妙變化。

舊式售樓書有什麼值得一看之處？

售樓書可以看到本澳樓宇設計的變遷、城市發展的痕跡，以及澳門人對美好生活的想像。當你細心研究每一份售樓書，會發現其中包含了每一個建築物與街道訴說的故事。

澳門的房屋建築類型是多樣性的，有清末的磚木結構房屋，也有民國時期的唐樓。直到50年代，分層樓宇買賣和賣樓花的制度相繼出現^［1］。「大廈」有如雨後春筍般在各區出現，而「售樓書」就應運而生。到現在，這些幾十年前的售樓書在古董市場亦不乏買家，當中包括純粹收藏懷舊品的人士，亦有專業人士參與其中，例如從事銀行樓宇貸款工作的，因工作需要和自身興趣而購買，亦有建築師很喜歡收藏這些舊售樓書，原因是可以研究當時的設計風格及間隔特色。

當年的售樓書，主要是由普通廣告公司和專業建築廣告公司所繪制。專業建築廣告公司一般業務為製作地盤廣告牌、地盤工程牌、售樓書、建築模型。

「地盤廣告牌」是在一塊非常巨大的木板或鐵皮上繪畫新建樓宇式樣和名字的廣告，路人經過就會知曉這個地盤將要新建什麼樓宇。「工程牌」則是政府規定必須展示所需資料而用，而「建築模型」就只有較具規模的樓宇才會訂做。據1991年一則訪問，當時廣告牌，工程牌收費由幾百至萬多元不等，建築模型是每個數千至上萬元不等。售樓書因每本的紙質、設計、印刷費有所不同，故價格也有分別。通常一本較精美的售樓書要$20左右，需要印刷1000本以上。值得一提的是，原來這些公司也會承接香港的訂單，因為澳門收費相對較香港便宜。然而，這些專門做建築廣告的公司也會因為建築業蕭條起伏而直接影響生計。例如，報道有一間廣告公司於1973年曾接獲訂製地盤廣告150幅，1974年跌至50幅，到1975年更僅20幅。因應新樓盤銷情不好，為了節省開支，有些地盤更直接把新樓名稱寫上廣告牌便算了，連這些廣告費也省回。^［2］

當時澳門售樓書封面會找來出名的職業畫家繪畫，例如，著名藝術家吳衞鳴的師傅甘長齡先生。^[3]

現在只要是甘長齡先生繪畫的售樓書，市場上就會受到收藏家青睞。筆者在古董市場上曾見過甘長齡先生繪畫的售樓書原稿，但很快就被人買走了。另外，現時還活躍在畫壇上的廖文暢先生，當年除了畫戲院廣告外，也有參與售樓書繪製。^［4］另外，筆者早前曾訪問澳門著名藝術家黎鷹先生，原來黎先生當年除了繪畫戲院廣告、國慶牌樓外，也曾繪製兩張售樓書，一張是5層高的樓宇，另外一張是18層高的大廈。黎先生收到高樓的大廈圖則尺寸後就開始繪畫，因為要求高且每個窗口都要畫得很精細，他足足花了兩個月時間才完成，這種耗時的工作後來他就沒有再接了。至於該大廈名稱因為年代久遠，黎先生已經忘記了，殊為可惜。

還有美協的趙天嵩先生丶李錦秋美術廣告社丶余澤彥先生等。值得一提是，余澤彥先生年青時在永青廣告社工作，後來創辦了YEE廣告公司，當時澳門的「售樓書」絕大部份由這間公司製作。

在樓市暢旺的時候，具規模的廣告公司所聘用繪製售樓書的員工會多達十多人。有趣的是，繪製部份都是分工合作的，有人專門畫窗戶，有人專門畫透視，有人專門畫樹木人物，有人專門填色，顏色都是老闆預先調製好，只要按指引上色就是，而最重要的部份可能是老闆親自繪畫，這種工作形式固然是為了工作效率，而最重要的原因是防止員工能獨立完成所有工作而自立門戶或跳槽。所以有些售樓書如果沒有作者下款，很難判斷是誰人所作。例如「翡翠園」售樓書中，除大廈主體外，樹木、人物和光影都很有甘長齡繪畫的風格，因為沒有簽名，只能判斷為集體創作。

物業的賣點不外乎周遭環境、價格和間隔佈局，就連所用的建材也大同小異，投資者都希望突圍而出，做到「人冇我有」的優點。當然這點實在不容易做到。

例如1988年的珍珠閣，標榜賣點之一就是由葡人著名建築師韋先禮（Manuel Vicente）先生設計。坊間很少售樓書會標榜建築師，甚至乎連建築師的名字也不會寫在售樓書上，而韋先禮先生在葡國和澳門都是很有名氣的，澳門作品有1986年的TDM大樓、1987年的媽閣公務員宿舍、1991年的黑沙環消防局等，但這個賣點要專業人士才會懂。^［5］

最重要一個賣點還是望海景。雖然現在海面建了人工島、大橋、新碼頭，但水塘景觀沒有太大改變，比起那些以前是望海景，現在變成樓景的樓盤好得多了。

以前有些樓盤也會用名人效應來為樓盤增加信心。例如，1974年「東慶新邨」發展商會在售樓書封面上標注業權人是何美仙。何美仙是賭王傅德䕃的四太太，這個身份無疑成為生招牌。

因為當時會有爛尾樓出現，有名人加持，信心自然會大過其他樓盤。到了80年代，發展商也會找名人為樓宇題字，例如1989年的「雅景花園」。雅景花園的售樓書封面及現在大門的石額都有澳門著名的詩人、書法家梁披雲先生題字，文化氣息自然加分。

又例如，前特首賀一誠先生家族的賀田工業中心更找到國家級書法家、篆刻家，沙孟海先生為賀田工業中心題字，當然是非同凡響。

而水坑尾附近的中建商業大廈就找來清朝末代皇帝溥儀的弟弟，愛新覺羅溥傑先生題字，標榜當然係皇族氣派，這些文人雅士的題字對建築物的風雅和品味有一定幫助。

澳門清末與民國時期的建築物，除了部份豪宅或者士大夫會為自己的建築物命名外，普通民宅通常只有門牌號碼，而沒有正式名稱。直至50年代大廈興起才有為大廈命名的現象出現。當然也有例外，50年代在高園街興建的幾幢公務員宿舍也是沒有名字只有門牌，美麗街附近亦有這種情況出現。大廈命名亦會與潮流掛鉤，每個年代亦有自己認為時尚的名字，起初很多人都會選擇比較喜慶吉祥、好意頭的詞語作為大廈名，亦有很多好像約定俗成地以周邊著名地標作為樓宇名稱。

例如，在風順堂附近的大廈就叫做風順堂大廈，近花王堂的就叫做花王堂大廈，比較近期的、在沙欄仔街新建大廈取名就叫沙欄仔大廈。當然也有些奇怪例子，例如，地舖是大豐銀行，大廈名字就叫做「大豐銀行渡船街分行大廈」。當年亦有賣花讚花香式的命名，比如1989年落成的「好環境大廈」，令人覺得大廈環境很好。再直白一點就叫做「行運大廈」（1980年落成），又或者叫「發財大廈」、「好發大廈」，含蓄一點就叫做「就發大廈」，未發住，不過都就要發達，這些名字都反映了當時市民的內心和嚮往期盼。在澳門，有些街名很相似，例如，馬忌士街在西墳馬路，而馬忌士圍則在下環區，令人很容易混淆。澳門偶然也會有街道和氹仔的街道名稱相同，例如，飛能便度街，這些要老澳門才識得分辨。但原來大厦名撞名的情況也非常普遍。例如，珍珠閣就有兩間，一間在飛能便度街，只有五層高，另外一間就在嚒囉園馬路有16層高。當你以為「雅明大廈」就在「雅明商場」樓上，其實「雅明商場」樓上叫做「雅明閣」，一間在白馬行，另一間則在連勝馬路，地點距離差很遠。在澳門，大廈撞名的情況非常普遍，撞名兩至三次已經是等閑事。例如，「金興大廈」在澳門已經有五間，分別在大興街、蔡記里、柯利維喇街、順成街和水坑尾街。而名字叫「永利大廈」的更有七間之多。至於誰是撞名之最，還有待發掘。

很多時在市場上買回來的售樓書封面，都會被人寫上該樓宇的地標。其實這些字通常都是地產公司後加上去的，因為不是每個市民都熟悉街道名，所以通常都用地標加注，那就容易明白了，但正正就是這樣，把那個時代的印記也記錄在售樓書的封面上。例如，1967年南灣羅保博士街落成的立興大廈，在一條私家巷裏面非常隱蔽，不容易找，所以就標注即南灣戲院對面，那就很容易知道位置在什麼地方。

又例如，1980年落成的兆豐大廈位於沙梨頭海邊街，地產的標注是遠奇香罐頭廠對面。這樣的標注對現代人來講，簡直是摸不着頭腦，但其實澳門曾經有很多罐頭廠，產品遠銷海外。遠奇香是比較具規模的罐頭廠，這個地標當然能夠植入上一代人的記憶點，所以這樣標注側寫了當時罐頭廠在他們心中的地位。

1979年落成的「達昌大廈」位於亞豐素街。這張售樓書封面被加注上「即係所謂鬼屋」字句。標注自己所賣的樓宇曾經是鬼屋，這樣未免太反常了吧！通常沒有人會「倒自己米」，但當時這間鬼屋實在太出名了，除了居民口耳相傳，報紙媒體也有助攻，將這棟亞豐素街建築物稱為鬼屋，因為經常有小偷爬入屋內偷竊，而且在屋內發現步槍子彈，^［6］所以經常上報紙新聞，難免變成市民茶餘飯後的話題。其實這間屋並不是什麼鬼屋，他是當年「拱北關稅務司」的私宅，當時拱北關的高層都是外國人，而這間屋的主人就是拱北關總巡洋人「施利華」。

40年代屋主去世之後，就只剩下太太和一個工人芳姐在屋內生活，因這個洋太太傷心過度，從此足不出戶，工人都是從後門進出照顧，而大門總是關上很少會打開，就這樣生活30多年直至去世。這幢建築物佔地很廣，為兩層洋房，而且擁有一個頗為寬敞的花園，花園種滿果樹。據傳男主人還在世的時候，家裏非常熱鬧，經常舉辦舞會，都是上流社會的人參與，飲酒作樂，衣香鬢影。但屋主去世之後，只剩下女主人獨自在屋內彈鋼琴，加上經常把門窗關上，不知就裏者就把這間神秘洋房誤傳為鬼屋。後來這間洋房被拍賣之後就變成現在的達昌大廈。舊時洋房的正門在亞豐素街，後門在消防隊巷。現在達昌大廈分為兩座，一座面向亞豐素街、一座面向消防隊巷，佔地面積甚廣。透過現時達昌大廈佔地面積，可以想像得到當時的洋房何其突出和引人注目。

這份售樓書封面的名稱是「雅栢花園」，但旁邊卻有人用箱頭筆寫着「龍園大廈」，為何會這樣奇怪？翻查「地圖繪製暨地籍局」資料，澳門並沒有雅栢花園這個物業，但看售樓書背面雅栢花園位置圖，地圖顯示漁翁街對開，那裡還是汪洋一片尚未填海造地，但這個位置明明就是現在龍園大廈的位置。

原來這個樓盤隱藏着過去一段爛尾樓的故事——時間回到1981年，那年雅栢花園發展商在各大傳媒賣廣告，計劃興建樓高25層648個單位的高尚住宅，並在同年預售樓花，預計1983年可以交吉，^［7］怎料到1983年樓宇沒有完工。建到第19層時，樓宇全面停工，正式進入爛尾樓時期。當時建築商、供應商和樓花苦主損失慘重，紛紛到各部門請願求助。1986年才有公司接手，並打算易名為「羣龍花園」。1987年才真正落成，但沒有使用「羣龍花園」這個名稱。坊間傳言羣龍花園令人聯想到群龍無首不太吉利，所以沒有使用，最後正式名稱為現在我們見到的「龍園大廈」。

1964年「富華大廈」落成於羅理基博士大馬路。本來澳門有五間名字相同的富華大廈分布澳門各區，但現在只剩下四間，因為其中一間富華大廈易名做澳門藝術花園。不過，透過藝術花園名稱申請查屋紙，還是可以顯示原有富華大廈的名字。其實大廈現在的外觀和當年售樓書繪製的預想圖分別不大。值得留意的是，大廈售樓書用料說明中提到樓梯部份係用意大利批盪，地台及梯級部份砌顏色磁粒階磚。由此證明1964年澳門還是很流行用意大利批盪。

另外，在售樓書背面的地盤總圖，可以清楚看到地圖上標示了富華大廈的位置，旁邊就是高可寧家族經營的大業別墅，再旁邊就是曉明學校。這張地圖還原了大業別墅的真實位置，並不是坊間誤傳的現在聖羅撒女子中學旁的廢車場。

根據1963年報紙的報道，正在興建中的瓊華大廈坐落於近南灣海旁澳督府旁邊，樓高15層，將會是全澳門最高的樓宇建築物。據報道，建築物的外型設計和設備規模將會開創澳門建築業的新紀元。該大廈是由澳門著名建築商崔德祺的「又和建築公司」負責全部設計和承建工程。^［8］

我們再看看當時的這個售樓書，有別於其他售樓書，其封面裝幀頗具心思，淺綠色的封面再襯上同為綠色的絲帶，右上角把「瓊華」二字設計成大廈的模樣，有點像被陽光照射建築物立面而產生光影的效果，而左面就加上白色的幾何線條。至於葡文就用黃紅色的美術字點綴，整體的設計味非常重，但打開售樓書第一版，竟然是頌讚瓊華樓的詞牌，抄錄如下：
灣外碧波堤樹翠
晚來水滿潮平
雕闌閒倚處
遙見月輪升
人道瓊華樓多美
登臨目許心稱
磐安典雅又怡情
卜居長享樂
適宜快平生
調寄臨江仙

第二版是瓊華大廈的立體模型，然後就是大廈面向的風景圖，另外有多幅手繪的室內設計圖。

值得留意的是，售樓書用料說明中標示瓊華大廈樓梯部份都是採用意大利批盪工藝建造。而60多年過去，樓梯部份的意大利批盪狀態依然很漂亮，證明當時的手工和用料都很上乘。

然而售樓書上面標示將會興建全澳最高的15層大樓，當時因為各種原因並沒有兌現興建，現在幾座瓊華大廈都為五丶六層高，並沒有電梯的建築物。

平安大廈，1961年落成，其建築商是崔德祺主理的「又和建築公司」。有趣的是平安大廈的外文名「Apollo」跟附近的平安戲院是一樣的，恰巧建築物的顏色也是綠色為主，至於兩者到底有沒有關聯，那就不得而知了。

這份售樓書充滿了50年代的設計風格，顏色配搭和美術字都是那個年代最流行的式樣。那個年代，無論是杏仁餅或者蝦醬的包裝設計，其實跟這張售樓書的設計差不多。至於主畫面反而沒有將平安大廈放到最大，反而將它融入周邊環境當中，變成好像一張風景畫那樣，能與主教座堂為伴，遠處可以見到銅馬像和未填海的南灣海旁美景，還有比他早落成的「莉娜大廈」也一併也畫入畫面內。莉娜大廈是當時全澳最高和第一間擁有電梯的民宅，能把售樓書畫成風景畫，這樣的銷售手法也算很唯美吧。另外，平安大廈有不同時期座數，最早的樓梯扶手是用木材製造的，其他期數就使用意大利批盪建造。

至於售價一次過付款承惠23,000元。使用24個月分期付款，每個月支付726元。看似很便宜，但那個年代打工仔一個月工資只有幾十元，要每個月支付700多元實在不容易，所以每個年代也有自身的難處。

國華大廈，1964年落成。因為國華大廈與平安大廈都是又和公司建造的，所以售樓書設計也大同小異。國華售樓書畫面比平安較為簡單，但也會將澳門的地標大三巴牌坊和大炮台畫進畫面裏，現在看來可能會覺得有一點失實，但其實在那個年代牌坊和大炮台都屬於舊城區高點，和現在高樓林立的環境不同，所以很多地方都能看得見這兩個地標。另外用料方面，平安、國華兩者的樓梯都是用意大利批盪建造的。

另外，比較有趣的是「樓底」用料描述——「樓底「天花」均用英坭紙根拌和上等塵灰，批盪光滑。」以上描述應該沒有幾人能夠明白到底是用什麼材料作為批盪材料，因為這些材料現在只會應用於文物古建築修復上，現代建築幾乎都不會使用。至於坊間稱呼國華大廈為公務員大廈，原因是當年政府斥資購買了其中幾座作為公務員宿舍，所以才有這樣的稱呼。

永利大廈，1963年落成。該大廈是由當時大豐銀號所持有的德記置業有限公司興建。永利大廈位於南灣大馬路，該地段當年屬於貴價地段。該大廈外觀和現時分別不大，建築物分為前後兩座，兩座均有露台，但後座露台面向美麗街，現被美麗街大廈所遮擋，所以基本上看不見其原貌。
該大廈最有特色的就是貫穿前後座的兩條樓梯，該兩條樓梯非常寬闊，均採用意大利批盪與紙皮石建造，加上使用大量使用空心磚作為間隔採光，所以樓梯非常光猛和通風。

前座價格42,000元，如選擇24個月分期付款，每月須支付1400多元。

東北大廈，1962年落成。這份售樓書不是以水彩畫形式繪畫，整體線條幼細，比較強調透視效果，以七種顏色套版印刷技術印製，營造清新時尚感覺。雖然現在東北大廈被添加了無數個花籠與外加物，幸好最有特色的弧形轉角騎樓和天台的旗杆位還是保存了下來。

用料方面，樓梯都是用意大利批盪建造，而騎樓標注特別寬大，並配有七彩紙皮石。大廈外牆是採用當時最流行的上海批盪工藝建造。另外，有傳說早期東北大廈曾經營「東北大舞廳」，但筆者實在找不到資料，只能當傳說看待。

祐群大廈，1965年落成。祐群是祐興置業建築有限公司所興建，主理人是建築界名人趙善覺先生。這份售樓書封面繪畫的方式比較寫實，強調露台與走廊造成的光影效果，而最令人注目的應該是兩條六層樓高的空心磚設計。其實除了正立面兩條空心磚外，樓宇的背面也是有兩條空心磚互通的，無論空氣對流、採光都非常適合澳門潮濕炎熱的氣候環境。

另外一個特色是整棟樓都是複式單位，樓下是客廳、樓上是睡房，跟以前的中國民居理念是相同的。另外，售樓書的地圖顯示𧙗群大廈的背面將來會打通成為「恵愛街」其中一段，但這個承諾是沒有兌現的。

最後，可以欣賞一下售樓書文縐縐的宣傳：
序言
廣厦萬間，首屈祐群
斯誠莊麗，冬溫厦涼
風光入抱，美盡東南
福澤綿綿，極泰身心
卜居於此，勝似桃源
闔興乎來，幸勿失臂

祐佳大廈，1980年落成。這份售樓書設計頗有心思，充滿玩味。首先，封面設計是左右對摺，紅色的底色上面繪有兩個獅子頭的門環，好像中式大門一樣。當打開大門時就會見到單位的模擬圖和材料說明，再整張打開時就會見到單位平面圖則，再用大量相片介紹周遭環境與交通。但是40多年後，除了祐漢新村、蓮峯廟和紅街市沒有什麼大變化外，相片中的其他地方已經歷翻天巨變。小的地方如大廈對講機、巴士的款式，當時祐漢的噴水池現在已變成休憩的花圃。

大的變化可以從這張祐漢廣角鏡的照片看到。當時的主要建築物有嘉翠麗大廈C座、興建中的祐成工業大廈、菜農子弟學校、興隆樓、康泰樓、牡丹樓、吉祥樓和順利樓，而馬場基本全是農地，直望遠處珠海變化就更大了，除了見到板障山和美麗的海灣外，基本上都是綠油油一片的農地。

其實，「售樓書」這三個字都是後期發明的。最初沒有特定統一字眼去稱呼「售樓書」這樣東西，只會稱為「彩色圖錄」或稱為「精美說明書」等，後來才統一稱為售樓書。另外，因50年代的售樓書存世數量非常稀少，所以今次研究並沒有收錄在內。
但不得不提的是50年代末位於馬統領街的黃金大廈。該大廈由旅遊及建築界名人黃金堂先生所興建。因為黃金大廈是澳門首個使用分層登記買賣的樓盤，而分層買賣對澳門人來說屬於新事物。以前買樓都是整棟購買的，所以最初政府推出分層政策時，建築商與市民反應並不熱烈。但到黃金大廈興建時，碰巧發生印尼排華，很多印尼華僑逃難來到澳門急需購買樓宇，再加上澳門公務員可以向政府貸款萬餘元，促成50年代末推出的四棟黃金大廈全部售罄。所以於1960年，黃金大廈建築商再向政府申請多建四幢以作供應。現時黃金大廈地舖商戶還有繼續經營，而住宅部份已經沒有居民居住。該地段於2018年申請城市規劃條件圖，准許樓宇最大高度為海拔75米。

十月初五街的銀業大廈（1950年）亦屬於傳奇大廈建築。雖然這幢樓高四層的大廈不屬一般民宅，但一直有香港歷史愛好者來澳慕名朝聖，皆因建築物立面有名書法家區建公招牌真跡。區建公的北魏書體享譽港澳，但現在留下來的真跡則寥寥可數。而銀業大廈內部建築風格與裝修物料亦屬50年代經典。澳門名人何賢先生的辦公室亦一直保留於此。當時很多乒乓球比賽在這座大廈舉行，澳門的重要工會、社團，無論酒會、茶會也很多時在這裏舉辦。與其說是工會，這裏更像一個綜合體。但銀業大廈在2023年拆卸重建為七層大廈，希望大廈裏面當時的奠基石碑能夠妥善保存就好了。

至於澳門樓宇的發展同設計，其實也很受當時政府推出的政策所影響。例如，1964年澳督羅必信中校，為美化澳門及發展建設計劃，特別增設建築審美委員會，負責審查所有申請興建之屋宇圖則，是否與新型都市之發展計劃符合。^［9］除了建築審美以外，也大大加快了當時批則的速度，所以當時建樓的速度也加快了。另外，只要從建築物的小細節觀察，就會察覺到以前的建築師會對建築物的美學表現有一定的要求，不會因為要降低成本而減少設計元素。舉一個簡單例子，有大廈立面用意大利批盪工藝做大廈信箱，成本一定會比批量製造的信箱貴得多，而且所需時間亦會倍增。

又例如，風順堂區有建築物採用裝飾藝術設計門楣，其實只要用一條長方形的水泥塊也可以代替，為什麼還有建築師要這樣的堅持？很多人覺得這些不能當飯吃的美學是沒有什麼用，其實這些美學不知不覺間從小就影響着每一個人，從鑑賞能力到啟發創造力有着不可分離的關係。有時候就算簡簡單單的一道大廈鐵門，如果設計得宜，每次歸家看見也會帶來愉悅感。這種有意識地把美學加入生活，才會令生活充滿樂趣與溫度。

近年，澳門建築視覺上出現了一些值得關注的現象，例如視覺上不協調的招牌以及建築物。有些建築更在圍欄花紋與裝飾柱的比例上出現問題，這些細節本應遵循營造規範，不宜隨意為之。或許，澳門確實需要一個建築審美委員會，為城市景觀把關。